Los Avales en peligro de extinción
Para rentar una propiedad existen 2 opciones: con Aval ó con Aval
Cuántas veces he escuchado a varios de mis colegas expresarse así y estar dispuestos a llevarse esta idea hasta la tumba, y no los culpo, a final de cuentas el Aval o, en estricto sentido el Fiador, como dictan nuestros códigos civiles, es la figura históricamente preferida en México para afrontar los riesgos de los contratos de arrendamiento pero, ¿qué tan vigente es esta solución frente a otras allá afuera?
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El requerimiento de un obligado solidario que ponga un bien en garantía para el cumplimiento de un contrato es muy poderoso y data de tiempos inmemoriales desde que existen los créditos.
Sin embargo, la gran mayoría de los bancos entendieron desde hace mucho tiempo que prestar solamente a personas con aval limitaba excesivamente su capacidad de negocio y por ello desarrollaron, con tecnología, métodos que les permiten atender a una base mucho más amplia de prospectos. Hoy los bancos han tomado provecho de dichas herramientas sin que su nivel de riesgo haya aumentado sino, incluso, lo contrario.
En el caso de los arrendamientos habitacionales, ocurre algo muy similar: cada vez es más difícil conseguir un aval. Mas allá de lo que vivimos hoy en la pandemia al estar cerrados los registros públicos, en donde resulta casi imposible o muy costoso saber si un inmueble que se presenta como garantía se encuentra libre de gravamen, en HAMOC observamos que la insuficiencia de avales (7 de cada 10 inquilinos no tiene aval) tiene que ver con que:
Pero, independientemente de lo anterior, habría que preguntarse si, así como los bancos: ¿no tendría sentido considerar otras alternativas al aval para cubrir de forma efectiva los riesgos relacionados a los contratos de arrendamiento?
Para ello, detengámonos por un momento para recordar al Sr. Barriga, aquel memorable personaje del famoso sitcom mexicano, el Chavo del Ocho, dedicado a cobrar renta, más en cuerpo que en alma 😉, e imaginemos que, si el Sr. Barriga existiera, con ese nivel de experiencia adquirido nos compartiría una perla de su sabiduría diciéndonos que:
Para rentar una propiedad:
lo rápido no siempre es lo más seguro
y lo seguro puede salir demasiado caro
Haciendo caso de este sabio consejo, y ya fuera de broma, para evaluar las alternativas que existen en el mercado que buscan atender los riesgos un contrato de arrendamiento es importante considerar los siguientes tres elementos:
RIESGO
El riesgo se define por qué tan probable es que suceda un incumplimiento y cuánto se perdería en dado caso. En este sentido, el aval no es una solución infalible dado que, por más que exista una propiedad en garantía, el inquilino puede incumplir en cualquier momento y la propiedad vinculada en el contrato de arrendamiento puede no estar disponible o incluso estar gravada en favor de un tercero, como un banco.
En general, las soluciones más convenientes, en términos de riesgo, son las que:
- perfilan a los inquilinos tanto en su capacidad como voluntad de pago (más allá de una simple investigación de antecedentes),
- ofrecen una labor de cobranza ordinaria y extraordinaria,
- y protegen por un monto suficientemente alto las rentas caídas.
Estas soluciones no solo filtran a las personas correctas, sino también motivan el cumplimiento de pago, acortan los procesos de remediación, y cuentan con una reserva para cubrir las pérdidas.
Adicionalmente, es importante señalar que la percepción del riesgo es subjetiva, es decir que, aunque se sepa que existe cierta probabilidad (1 de cada 100, por ejemplo) de que suceda una catástrofe de renta, la importancia de esa catástrofe varía en función del daño patrimonial o emocional que pueda tener para cada quien. Por esta razón, no solo es conveniente identificar los riesgos de cada solución en el promedio sino también en sus casos extremos (sin caer en exageraciones que ocurren con una muy pero muy baja probabilidad, como la extinción de dominio y cosas así)
DESOCUPACIÓN
El segundo aspecto proviene del tiempo que toma encontrar a un inquilino que cumpla con las características que requiere la solución y es quizá lo que menos se toma en cuenta o calcula bien al momento de evaluar cada alternativa.
Se pierde mucha renta esperando a que llegue el principe azul de las rentas, máxime en mercados que se mueven lentamente como en el que nos encontramos y, en general, las soluciones que exigen un bien en garantía, un obligado solidario, meses por adelantado, o estudios de crédito extensos y capacidad de pago excedida, alargan significativamente el tiempo que toma encontrar un buen prospecto.
COSTO
Finalmente, además del riesgo y la desocupación, cada solución conlleva un costo y, si bien se puede pensar que los avales no cuestan nada, es importante tomar en cuenta que, en caso de ejercer acciones de cobranza, ya sea por la vía judicial o extrajudicial, se generan costos que otras soluciones, cómo las pólizas jurídicas, si cubren.
Así pues, aquí te presentamos el análisis que compara las alternativas existentes en función a los tres aspectos mencionados y el impacto que tienen sobre la renta (el costo ajustado por riesgo y desocupación):
En términos generales podemos notar que los Avales destacan porque no cuestan de inicio pero tienen cierto riesgo y hacen que el tiempo en rentar sea más largo. Su costo agregado es de 27% y en casos extremos, con 1% de probabilidad, resultan en hasta 8 meses de rentas caídas.
Y así sucesivamente:
- Las Fianzas aportan seguridad, aún en los casos extremos, pero es la opción que tarda más para encontrar inquilino y la más cara. Impactan la renta en 21%.
- Las Pólizas son rápidas y asequibles mas no del todo seguras, y menos en los casos extremos, dado que solo cubren gastos legales y no garantizan pagos (su impacto en la renta es de 25% pero en casos extremos significan pérdidas mayores a rentar con aval).
- La Garantía HAMOC combina la seguridad de las Fianzas con la velocidad de las Pólizas Jurídicas a un costo intermedio.
- Rentar por la libre (sin ninguna solución) es rápido, barato, pero de alto riesgo. Tan es así, que en términos esperados el impacto equivale a perder casi la mitad de la renta.
- Finalmente, nada dice que las Pólizas o HAMOC no puedan utilizarse cuando existe un aval. Estas soluciones pueden no ser las más efectivas pero sí representan una ventaja respecto a solo rentar con Aval.
En resumen, si comparamos cuánta renta se obtiene en cada solución respecto a utilizar Aval vemos lo siguiente, dependiendo de si estamos en un mercado normal o lento:
En HAMOC, utilizamos tecnología para cubrir los riesgos de contratos de arrendamiento y que nuestros clientes puedan rentar 3 veces más rápido (como las pólizas jurídicas) y con mayor seguridad (como las fianzas).
100% de rentas pagadas en los últimos seis años y entre 27% y 40% más renta respecto a utilizar aval nos parece una gran alternativa a considerar.
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